Nawet jeżeli firma zdecyduje się na dzierżawę Twojego terenu pod budowę farmy fotowoltaicznej i zaproponuje najkorzystniejszą stawkę cenową – musisz mieć się na baczności! Dobrze skonstruowana umowa dzierżawy to gwarancja sukcesu. Chcesz wiedzieć jak stworzyć taką umowę, by cieszyć się zyskami, a nie dodatkowymi problemami i bezpiecznie dzierżawić grunt pod farmę fotowoltaiczną? Czytaj dalej!
Najważniejszą zasadą podczas podpisywania jakiejkolwiek umowy jest to, aby nie robić tego pochopnie. Dlaczego? Ponieważ chwila nieuwagi czy przeoczenie ważnych kwestii zapisanych w umowie może kosztować Cię bardzo dużo pieniędzy i nerwów. A jak dobrze wiesz – im mniejsza wielkość liter, tym ważniejsze informacje. Podsumowując – wygląda to czasami jak szukanie igły w stogu siana. Ale dzięki naszym radom, które znajdziesz w tym artykule, będziesz wiedział, jak zawrzeć taką umowę i na co zwracać uwagę, by bezpiecznie wydzierżawić swoją działkę.
6 pułapek, na które musisz zwrócić uwagę, podpisując umowę na dzierżawę terenu pod budowę farmy fotowoltaicznej.
Pułapka 1 – zabezpieczenie wykonania umowy – sporządzając umowę dzierżawy, wiele firm tworzy je na własną korzyść, pomijając często interesy klienta. Nasza spółka Solar Online zawsze dąży do tego, abyś to Ty czerpał jak największe profity z zapisów w umowie. Jednak warto, abyś zwrócił uwagę na swobodne przenoszenie przez inwestora prawa do dzierżawy nam inne podmioty. Niezwykle istotna jest tu zatem kwestia zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Dzięki temu żaden inwestor nie będzie mógł bez Twojej zgody przenosić praw i obowiązków na inne podmioty.
Pułapka 2 – zabezpieczenie właściciela gruntów – czasami bywa tak, że inwestorzy naruszają swoje prawa lub zapisy w umowie i robią „co chcą”. My dbamy o to, aby wszelkie nasze działania były zgodne z prawem i nie nadwyrężały zobowiązań zapisanych w umowie. Może również zdarzyć taka sytuacja, że inwestor nagle stwierdzi, że teren nie przynosi oczekiwanych zysków i wycofuje się z inwestycji – co dla nas jest zachowaniem wręcz niedopuszczalnym! Ale nie tak prędko! Ty powinieneś być na to przygotowany i posiadać w swojej umowie zabezpieczenia na korzyść właściciela gruntów, czyli siebie. W kontekście tych zabezpieczeń istnieje szereg możliwości zapewniających Tobie ochronę na wypadek niezgodnego z umową zachowania inwestora, do których należy kaucja gwarancyjna, weksel, czy poddanie się dzierżawcy egzekucji w trybie przewidzianym w art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Pułapka 3 – obowiązki inwestora – zwykle w umowie sporządzonej przez jego firmę będą się one ograniczały do zbędnego minimum. Nie zawsze ma to na celu oszukanie Ciebie, raczej wynika to z tzw. lenistwa i zwykłej, ludzkiej wygody. Nasza spółka Solar Online wychodzi z założenia, że klient jest zawsze najważniejszy. Im więcej damy od siebie, tym będzie on bardziej zadowolony – a przecież na tym nam właśnie najbardziej zależy. Jednak nie każda firma podziela taką samą ideę. Dlatego podpisując umowę, zwróć szczególną uwagę na to, jakie obowiązki spoczywają na inwestorze. Zwłaszcza te, które dotyczą wcześniej wspomnianego finansowego zabezpieczenia właściciela gruntów, czyli Ciebie. Zadbaj o to, aby w umowie znalazł się również obowiązek powiadomienia Cię, kiedy dokładnie rozpoczną się prace nad budową farmy fotowoltaicznej. Dzięki temu będziesz wiedział, ile masz czasu na przygotowanie swojej działki pod względem formalnym. Ustal także dokładnie zasady rozliczenia szkód w związku ze zbyt szybkim rozpoczęciem prac na terenie budowy.
Pułapka 4 – kary umowne – aby zabezpieczyć swoje interesy, powinieneś zadbać o to, aby w umowie znalazły się kary finansowe za niedotrzymanie wyżej wskazanych obowiązków ze strony inwestora. Jest to bardzo ważne – ponieważ w umowie, którą dostarczy Ci inwestor, zazwyczaj głównie znajdziesz kary finansowe, które będą dotyczyć Ciebie, na przykład opóźnień w zakresie prac przygotowujących teren do budowy. My uważamy, że zapis dotyczący kar umownych powinien być stworzony sprawiedliwie – po przecież obojgu nam zależy na jak najszybszym rozpoczęciu prac i uniknięciu opóźnień. Co nie zmienia faktu, że Twoje interesy w równym stopniu powinny być zabezpieczone finansowo, bo zarówno jedna jak i druga strona może nie dotrzymać wcześniej wskazanych obowiązków z różnych przyczyn. W takiej sytuacji powinieneś mieć pełne prawo do roszczenia swoich praw z tego tytułu. Nie daj się tej pułapce i postaw swoje warunki, tak aby inwestor miał poczucie, że nie tylko Tobie grożą kary finansowe w razie zwłoki lub niewywiązania się z określonych obowiązków.
Pułapka 5 – ustalenie przedmiotu dzierżawy – zadbaj o to, aby w Twojej umowie był on dokładnie sprecyzowany. Chodzi tutaj o granice Twojej działki, poza które inwestor nie może przekroczyć budowy. Zdarza się tak, że zostawiają oni w tym względzie bardzo szeroko otwartą „furtkę”, z możliwością jednostronnego ostatecznego dookreślenia przedmiotu dzierżawy włącznie. Nasza firma Solar Online dba o to, aby teren pod budowę farmy nie przekraczał granic zapisanych w umowie. Nie pozwól na to i dokładnie określ przedmiot dzierżawy. Zwracaj również uwagę, aby pełnomocnictwo, które inwestor otrzymuje do działania w Twoim imieniu po zawarciu umowy, nie było zbyt szerokie i zostało dokładnie określone, w jakich sytuacjach mu przysługuje.
Pułapka 6 – czynsz dzierżawy – ustal dokładną kwotę netto/brutto, jaką inwestor oferuje za hektar – i jest to raczej oczywiste. Ale już znacznie mniej oczywistym jest pamiętanie o tzw. klauzuli waloryzacyjnej. O czym mowa? Po prostu chodzi o zapisanie w umowie waloryzacji czynszu co roku o stopę inflacji, gdyż nominalna stawka czynszu za kilka, a już na pewno za kilkanaście lat, nie będzie warta tyle samo co dzisiaj.
Pułapka 7 – płatności za należności cywilnoprawne – standardem jest zapis, że inwestor będzie Ci zwracał za podatek od nieruchomości lub podatek rolny. Warto zaznaczyć, od kiedy będzie ten podatek płacił, czy od momentu podpisania umowy, czy może rozpoczęcia umowy. Nie zmienia to jednak faktu, że bezwzględnie musisz domagać się wpisania konieczności uiszczania jeszcze „innych należności publicznoprawnych”. Mogą to być różne opłaty administracyjne np. wyłączające grunt z produkcji rolnej. Jeżeli jesteś rolnikiem, to ten zapis ma zabezpieczyć Cię przed niebezpieczeństwem obciążenia jakimiś innymi, dzisiaj do końca nieznanymi i trudnymi do przewidzenia opłatami. Nie wiadomo bowiem czy w przyszłości podatek od nieruchomości będzie jeszcze funkcjonował, czy zostanie zastąpiony przez inny lub ustawodawca wprowadzi coś dodatkowego. Wówczas inwestor może odmówić refundacji, wskazując, że nie ma takiego zapisu w umowie i ma do tego pełne prawo. Pamiętaj, że Twoja umowa dzierżawy zawierana jest na długi okres, dlatego trudno przewidzieć warunki ekonomiczne czy zmiany prawne w zakresie na przykład dzierżawy terenów. Zadbaj o to, abyś w przyszłości nie musiał martwić się takimi kwestiami.
Pułapka 8 – demontaż instalacji po zakończeniu dzierżawy – dopilnuj, abyś nie musiał martwić się o to kto odpowiada za usunięcie instalacji po zakończeniu trwania dzierżawy. Zazwyczaj nikt na początku podpisywania umowy nie zaprząta sobie tym głowy, ale to pozwoli Ci uniknąć wielu nieporozumień w przyszłości. Zadbaj o to, aby na inwestorze spoczywała odpowiedzialność demontażu instalacji po wygaśnięciu umowy, ale nie tylko. W dokumencie dzierżawy powinieneś ustalić, kto stanie się właścicielem instalacji po upływie okresu obowiązywania umowy oraz kto będzie odpowiadał za jej usunięcie z gruntu. Niektóre firmy nie demontują paneli po upływie czasu trwania umowy. Z naszej strony gwarantujemy Ci, że wszelkie kwestie związane z wywozem czy eksploatacją paneli leżą po naszej stronie, co jest dokładnie zawarte w umowie. Wynegocjuj zatem od inwestora przedstawienia zabezpieczenia finansowego przyszłego demontażu i zabezpiecz się na przyszłość. Pamiętaj, że koszt demontażu takiej instalacji, może znacznie przewyższyć koszt jej budowy – dlatego tym bardziej dopilnuj, aby taki zapis znalazł się w Twojej umowie.
Zadbaj o swoje interesy i zasięgnij opinii specjalisty przed podpisaniem umowy na dzierżawę działki pod budowę farmy fotowoltaicznej.
Nawet jeżeli inwestor zapewnia Cię, że umowa została wielokrotnie sprawdzona przez prawnika specjalizującego się w branży fotowoltaicznej – nic nie stoi na przeszkodzie, aby Twój specjalista również ją przejrzał. Nie ulegaj presji, tylko dokładnie przeanalizuj swoją umowę. Pomocą służą prawnicy – ale zadbaj o to, aby były to osoby kompetentne. Nie chcesz, chyba aby umowa, którą podpisujesz na 29 lat, była sprawdzona byle jak. W naszej firmie Solar Online prezesem jest wykwalifikowany prawnik Łukasz Atamańczuk, który zadba o to, abyś miał pewność, że Twoje interesy są zabezpieczone i czuł się komfortowo. Dodatkowo jeżeli jesteś członkiem Izby Rolnej, to zawsze możesz bezpłatnie skorzystać z pomocy radców prawnych, którzy przejrzą Twoją umowę dzierżawy za darmo. Zorientuj się, czy na terenie Twojego miasta również działają takie Izby Rolne i skorzystaj z ich pomocy.
Sprawdź, czy w Twojej umowie nie ma żadnych pułapek. Jako firma Solar Online dbamy o to, by wszystko było przejrzyste i bezpieczne dla każdego, kto podejmie z nami współpracę. Jeżeli masz jakieś wątpliwości dotyczące Twojej umowy – skontaktuj się z nami wysyłając e-mail na adres lukasz@atamanczuk.com lub zadzwoń +48 609 771 335.
